JavaScript is disabled in your web browser or browser is too old to support JavaScript. Today almost all web pages contain JavaScript, a scripting programming language that runs on visitor's web browser. It makes web pages functional for specific purposes and if disabled for some reason, the content or the functionality of the web page can be limited or unavailable.

Norske barnehager involvert i finans-angrep

STRID OM HUSLEIE: Læringsverkstedet Vestskrenten barnehage på Holmlia i Oslo er ett av de 138 barnehagebyggene kjeden har solgt til det svenske selskapet SBB. Nå mener investeringsselskapet Viceroy at husleiene Læringsverkstedet betaler til SBB er satt høyere enn markedspris for å blåse opp verdiene i selskapet.

STRID OM HUSLEIE: Læringsverkstedet Vestskrenten barnehage på Holmlia i Oslo er ett av de 138 barnehagebyggene kjeden har solgt til det svenske selskapet SBB. Nå mener investeringsselskapet Viceroy at husleiene Læringsverkstedet betaler til SBB er satt høyere enn markedspris for å blåse opp verdiene i selskapet.

Leif Martin Kirknes

Er det svenske selskapet som eier 292 norske barnehagebygg en børsboble som er moden for å punkteres? Det er utgangspunktet til det britiskbaserte selskapet Viceroy Research, som spesialiserer seg på å tjene penger på fallende aksjekurs.

2022032112300920220322081653

ida.wangberg@fagbladet.no

Vestskrenten barnehage på Holmlia i Oslo er ett av 292 norske barnehagebygg som eies av det svenske selskapet Samhällsbygnadsbolagen i Norden AB (SBB), I 2020 og 2021 solgte Læringsverkstedet som driver Vestskrenten og eierne av Fus-kjeden en stor andel av barnehagebyggene sine til SBB. Byggene, som er finansiert gjennom gunstige husbanklån og offentlige tilskudd, ble solgt for milliardsummer, samtidig som selgerne inngikk langsiktige leiekontrakter med SBB om å leie barnehagebyggene.

Nå har leiekontraktene Læringsverkstedet har inngått med SBB kommet i søkelyset i forbindelse med at selskapet Viceroy Research har satt i gang et såkalt short-angrep mot SBB. Å «shorte» betyr kort fortalt at man satser penger på at en aksje skal synke i verdi.

Selskapet har tidligere avslørt det tyske betalingsselskapet Wirecard, som nå er konkurs mens flere i toppledelsen er under etterforskning for kriminelle forhold.

Åpent brev til myndighetene

Viceroy Research har publisert en rapport der de blant annet hevder at verdiene i SBB i realiteten er høyere belånt enn det selskapet forsøker å gi inntrykk av.

Disse 439 barnehagebyggene eies av utenlandske selskap - nesten 800 millioner i husleie hvert år

SBB mener rapporten er full av feil, og har svart på påstandene i en pressemelding, der de også varsler at de har bedt det svenske Finanstilsynet om å granske rapporten og short-selgingen.

https://datawrapper.dwcdn.net/Kdhl2/1/

2. mars publiserte Viceroy Research et åpent brev adressert til kunnskapsminister Tonje Brenna og andre i Kunnskapsdepartementet.

I brevet hevder de å ha oppdaget en betydelig risiko i kontraktene Læringsverkstedet har inngått med SBB om å leie barnehagebygg.

– Alarmerende høy husleie

Viceroy Research mener Læringsverkstedet har gått med på «alarmerende høye leiekostnader» i avtalen med SBB. En del av betalingen for barnehagebyggene til eierne av Læringsverkstedet har skjedd i form av såkalte D-aksjer, som gir et fast beløp på 90 millioner kroner i utbytte hvert år.

Viceroy Research hevder at Læringsverkstedet er avhengig av disse utbyttene for å betale de høye husleiene, altså at det skjer en form for subsidiering av husleia fra eierselskapet SBB. Ifølge Viceroy Research har SBB angivelig gjort dette for å gi inntrykk av at eiendommene er mer verdt enn de egentlig er, slik at de kan låne mer penger med sikkerhet i dem.

Viceroy Research hevder at dersom SBB ikke greier å betale ut utbytte til eierne av D-aksjene, vil Læringsverkstedet-barnehagene få problemer med å betale husleia.

Bruker mer av inntektene på husleie

Viceroy bruker flere metoder som de mener viser at husleiene er høyere enn det to uavhengige parter ville avtalt.

Den ene metoden er å se på hvor høy andel husleia utgjør sammenliknet med barnehagenes samlede inntekter. Her finner de at husleia for de barnehagene som leier lokaler av SBB gjennomsnittlig utgjør 15,3 prosent av det Læringsverkstedets barnehager har i samlede inntekter i snitt. Dette sammenlikner de med det private barnehager i snitt bruker på husleie og avskrivninger, som ifølge Telemarksforsknings rapport «Kostnader i barnehagene 2019» utgjør 6,3 prosent av barnehagenes samlede inntekter. Med netto finanskostnader, altså renter, er samlede kapitalkostnader i snitt 7,4 prosent for private ordinære barnehager, ifølge rapporten.

https://datawrapper.dwcdn.net/3VzrG/3/

Økonomidirektør i Læringsverkstedet Atle Hørlyk skriver i et svar til Viceroy Researchs påstander at husleien Læringsverkstedet betaler til SBB i snitt tilsvarer omtrent 11,75 prosent av omsetningen i barnehagene.

Viceroy hevder også at de høye husleiene ikke kan begrunnes med barnehagebyggenes sentrale beliggenhet. Ut fra en kartlegging de har gjort over hvor Læringsverkstedets barnehager ligger, antar de at det store flertallet av barnehagebyggene SBB har kjøpt av Læringsverkstedet befinner seg utenfor de store byene.

Oppfordrer myndighetene om å granske

Basert på det SBB selv har opplyst om i forbindelse med kjøpet av barnehagebyggene, er husleie per kvadratmeter i snitt 2205 kroner.

Som Fagbladet har skrevet om tidligere, er husleiekontraktene såkalt triple net. Det betyr at leietaker betaler for vedlikehold, forsikringer og andre kostnader knyttet til eiendommene.

Viceroy Research skriver at dette vanligvis gir billigere husleie, men at det «tydelig ikke er tilfelle her». De anslår disse kostnadene til å utgjøre 13,5 prosent av husleiekostnaden, og at den reelle husleia for barnehagene i snitt dermed blir 3380 kroner per kvadratmeter.

Det er på nivå med prisene for å leie kontorer i de aller mest sentrale områdene i Oslo.

Viceroy Research avslutter brevet sitt med å oppfordre norske myndigheter til å vurdere om det er noe de kan gjøre juridisk med at SBB angivelig tar seg for godt betalt av offentlige midler, noe som gagner SBBs private eiere på bekostning av norske skattebetalere.

DNB-analytiker Simen Mortensen har fulgt med på rapportene fra Viceroy.

– Vi har spurt SBB om husleienivå fordi det virket høyt for oss, sier han til Finansavisen, som først omtalte saken.

Læringsverkstedet: – Grovt feilaktige påstander

Læringsverkstedets økonomidirektør Atle Hørlyk har svart på påstandene fra Viceroy Research i et brev til Kunnskapsdepartementet. Han kaller påstandene fra Viceroy «grovt feilaktige», og innleder brevet med å understreke at Viceroy har en sterk økonomisk egeninteresse av å skape usikkerhet og tvil om SBB.

Hørlyk skriver at for barnehageselskap er vurderingen om man skal eie bygget selv eller leie primært et finansieringsspørsmål, ikke et spørsmål om å realisere verdier. Salget med avtale om tilbakeleie ble ifølge økonomidirektøren gjort «for å sørge for en langsiktig og bærekraftig finansiering av bygningsmassen tilpasset eiernes generasjonspespektiv og de forventende endringene i rammebetingelser for private barnehager».

Ifølge brevet startet Læringsverkstedet forberedelsene til salget høsten 2019, ved at aktuelle bygg ble identifisert og skilt ut i en eiendomsvirksomhet. «Samtidig ble riktig husleie fastsatt gjennom en omfattende prosess med sammenligning av bransjestandard, informasjon om kommunal internbelastet husleie og annen tilgjengelig informasjon», skriver Hørlyk. Han opplyser videre om at husleien ble fastsatt i nedre del av et normalt intervall.

Hevder husleien ble satt før salget

Hørlyk skriver at det først var etter at husleiene var fastsatt, at Læringsverkstedet gikk i dialog med flere eiendomsaktører om et mulig salg. Gjennom dialogen ble det avklart at SBB var den mest aktuelle kjøperen, og de ble før sommeren 2020 enige med SBB om salgsbetingelsene.

Videre skriver han at det ikke er selskapet Læringsverkstedet som eier D-akskjene som var en del av betalingen for byggene, men at det er Læringsverkstedets eierselskap som sitter på disse aksjene. Han skriver også at overdragelsen var strukturert slik at Læringsverkstedet mottok kontante midler slik at mesteparten av gjelden i Læringsverkstedet kunne innfris. Ifølge Hørlyk er gjenværende gjeld etter overdragelsen bare husbank-gjeld knyttet til de eiendommene som Læringsverkstedet fremdeles eier.

Årsaken til at leieavtalene er av typen triple net, altså der leietaker står for det meste av kostnadene knyttet til eiendommen, er ifølge Hørlyk at det «var viktig for Læringsverkstedet å sikre seg full kontroll over bruksrett og bygningskvalitet, selv om vi ikke lenger skulle være formell eier». Det er altså for å oppnå dette at Læringsverkstedet har ansvaret for vedlikehold og rehabilitering, slik at de kan styre omfang, hyppighet og nivå selv, hevder økonomidirektøren. Han skriver at «Viceroy har misforstått Læringsverkstedets hensikt på dette feltet og har i sin rapport omtalt triple net strukturen som noe negativt».

«Bransjepraksis»

Hørlyk skriver at det i de siste årene har blitt «etablert en bransjepraksis blant eiendomsmeglere og andre eksperter på eiendomsverdsettelse», og at det finnes sammenlikningsgrunnlag hos flere kommuner, som Oslo og Bergen, som har etablert egne eiendomsenheter for sine kommunale bygg, blant dem barnehager.

Han skriver: «De to vanligste sammenligningsgrunnlagene er at husleien normalt er 10-15 % av omsetning eller 20 000 – 25 000 per barn. Husleien som ble fastsatt for de aktuelle byggene tilsvarer ca 11,75 % av omsetningen og kr 21 300 per barn, altså i den nedre delen av bransjepraksis nivåene». Hørlyk legger til at det finnes flere eksempler på at kommunale barnehager belastes husleier på opp mot 50 000 kroner per barn.

Videre skriver Hørlyk at de også er «kjent med at en rekke kommuner anser leienivåer på 2000-2500 kroner som normale og akseptable nivåer,» og at Læringsverkstedets husleiekontrakt med SBB tilsvarer 2 200 kroner per kvadratmeter.

«Høy verdistigning på eiendom»

Økonomidirektøren viser til Telemarksforsknings rapport om kostnader i barnehager 2019, der det framkommer at snittleie for alle private barnehager som betaler husleie er 11 328 per alderskorrigerte plass (barnehageplassene regnet om til storbarnsplasser). «Det har de siste årene vært en betydelig verdistigning på eiendom generelt, noe som også gjelder barnehageeiendommer. Nye husleiekontrakter vil reflektere dette. Det fastsatte husleienivået for Læringsverkstedet gir en snittleie per alderskorrigerte barn på ca 16 750.»

Hørlyk hevder også at byggekostnadene for barnehagebygg har økt betydelig i de siste årene og at det er ikke uvanlig med en byggekostnad på rundt 500 000 per plass. «Med 4 % rente og 25 års nedbetaling vil det gi en årlig kostnad på 40 000 per plass.»

Hos Husbanken, der private barnehager inntil nå har fått fullfinansiert byggingen av barnehager, ligger effektiv rente nå på rundt én prosent. Renta kan bindes i 20 år på 2,57 prosent. Lånene gis med nedbetalingstid på 30 år.

Det gis også momskompensasjon for å bygge barnehager, som betyr at man får refundert 25 prosent av byggekostnadene fra staten.

Ifølge PBLs rapport Byggekostnader i private og kommunale barnehager lå byggekostnadene for private barnehager i perioden 2013-2015 i snitt på 276 000 kroner per plass uten moms. Med en nedbetalingstid på 30 år og 2,5 prosent rente, gir det en årlig kostnad på 13 000 kroner per plass. Flytende rente i Husbanken har siden 2013 ligget under 2,5 prosent, og i de fleste år godt under dette nivået.

Fagbladet har kontaktet Hørlyk med flere oppfølgingsspørsmål. Ifølge Hørlyk er eksemplet med byggekostnader på 500 000 per plass etter momskompensasjon, skriver han i en e-post.

{u1}

 – Læringsverkstedet har vel fått mye bedre vilkår fra Husbanken enn det for alle sine barnehagelån? Standard der er vel 30 års nedbetalingstid og en rente som har ligget under markedsrente? Er ikke dette regneeksemplet da litt misvisende?

– Byggene som er overdratt er dels anskaffet gjennom kjøp av barnehageselskaper og dels bygget av Læringsverkstedet. Kjøp av barnehageselskaper er gjennomført på vanlig måte mellom to uavhengige parter og reflekterer derfor ikke nødvendigvis opprinnelig byggekostnad på eiendommen, skriver Hørlyk, og fortsetter:

– Husbanken gir ikke lenger lån til private barnehager. Tidligere ga de lån til nybygg eller større rehabilitering av barnehagebygg. Byggene som Læringsverkstedet har overdratt var derfor bare delvis finansiert i Husbanken, og hadde også annen finansiering. Direkte sammenligninger med opprinnelig byggekost eller husbankbetingelser er derfor ikke representativt for de byggene som er overdratt. 

Læringsverkstedets økonomidirektør avviser i brevet at utbyttet fra D-aksjene i SSB brukes til å betale husleien. Han skriver at Læringsverkstedet er fullt ut i stand til å betale husleiene uten utbyttene fra D-aksjene, og at den fastsatte husleien tilsvarer omtrent de kostnadene selskapet tidligere hadde til renter og avskrivninger da de eide byggene.

– En høy andel av inntektene til barnehagene er bundet opp i husleie i tillegg til ansvar for vedlikehold og andre utgifter. Hva skjer dersom antall søkere til en barnehage går ned og husleiekostnadene blir for høye sammenliknet med inntektene?

– Kapitalkostnadene for en barnehage er knyttet til bygget og er uavhengig av antall barn som faktisk benytter barnehagen, kostnadene er faste. Dette gjelder uansett om man eier bygget eller leier bygget. Private barnehager får tilskudd og foreldrebetaling basert på antall barn som benytter barnehager, inntektene er variable. Privat barnehagedrift er altså ikke risikofritt, som mange hevder. En privat barnehageeier som enten investerer i et eid bygg, eller inngår en leiekontrakt på et bygg påtar seg en risiko knyttet til dette. Fastsettelse av husleienivået på de overdratte byggene er gjort individuelt for hvert bygg, hensyntatt usikkerheten knyttet til antall barn og fremtidig søknadsmasse.

Nytt brev fra Viceroy

Fagbladet har kontaktet Viceroy Research med spørsmål om deres analyser, men selskapet har ikke svart på henvendelsen. I stedet har de publisert et nytt åpent brev til norske barnehagemyndigheter, med kommentarer til svaret fra Læringsverkstedet.

I brevet konkluderer de med at «det virker som om Læringsverkstedets eiere har solgt selskapets eiendommer, puttet en tredjedel av betalinga i egen lomme og fratatt driftsselskapet aksjeutbytter som kunne balansert de uholdbart høye leiekostnadene».

Dette er spørsmålene Fagbladet stilte Læringsverkstedets økonomidirektør Atle Hørlyk:

– I brevet skriver du at husleien barnehagene betaler er satt ut fra bransjepraksis – kan du si noe mer om den? Hvilke eiendomsmeglere og eksperter på eiendomsverdsettelse viser du til?

– Du skriver også at det finnes sammenligningsgrunnlag i kommunale eiendomsselskap i Oslo og Bergen som leier ut barnehagebygg. Kan du si noe mer om dette sammenligningsgrunnlaget?

 – Du skriver at husleia i snitt utgjør 11,75 prosent i snitt av omsetning for barnehagene deres som leier av SBB. Det er likevel ganske mye høyere enn snittet for ordinære private barnehager, der husleie, avskrivninger og rentekostnader til sammen i snitt utgjør 7,4 prosent av samlede inntekter. Hvorfor ligger husleiene i disse barnehagene så mye høyere enn det private barnehager i snitt har i kapitalkostnader?

– Du skriver at Viceory prøver å framstille triple net som noe negativt, men poenget deres er vel at det koster penger å ta på seg ansvaret for vedlikehold og andre kostnader som leietaker, og at dette derfor vanligvis kompenseres for gjennom lavere husleie, men at det ikke ser ut til å være tilfellet her. Hvorfor har dere godtatt en sånn kontrakt, når det pålegger barnehagene ekstra kostnader?  

– Du skriver at høye husleier skyldes «betydelig verdistigning på eiendom, som også gjelder barnehageeiendommer. Nye husleiekontrakter vil reflektere dette.» - betyr det at verdistigningen på eiendommene (som er finansiert gjennom billige Husbanklån og med momskompensasjon) er tatt ut av eierne gjennom salget til SBB?

 – Telemarksforskning har beregnet at nye barnehager bygd i 2019 i snitt har en kostnad på 21 000 kr per plass (avskrivninger og renter) (s. 22 i «Kostnader i barnehagene 2019»). Og det er altså samme nivå som snittet av husleiene i alle Læringsverkstedet-barnehagene som er solgt til SBB. Mens mange av dem er bygd lenge før 2019. Hvordan forklarer du dette?

 – Du skriver «den fastsatte husleien tilsvarer omtrent de kostnadene selskapet tidligere hadde til renter og avskrivninger da de eide byggene» - men samtidig sier du at husleia reflekterer verdistigningen i eiendomsmarkedet – betyr det at husleiene ligger høyere enn de kostnadene selskapet tidligere hadde til renter og avskrivninger på byggene?

Hørlyk skriver i sitt svar at de fleste spørsmålene er besvart i brevet Læringsverkstedet sendte Kunnskapsdepartementet, men har valgt å svare på enkelte av Fagbladets oppfølgingsspørsmål mer konkret (se saken).

MEST LEST:
ELIANE: Reinhaldar og Fagforbundet-tillitsvalgte Eliane Jacobssen kan få ein del nye arbeidsoppgåver, om Rødt og Seher Aydar får gjennomslag.  Tanken er å avlaste sjukepleiarane med oppgåver som fagarbeidarar kan gjere.

ELIANE: Reinhaldar og Fagforbundet-tillitsvalgte Eliane Jacobssen kan få ein del nye arbeidsoppgåver, om Rødt og Seher Aydar får gjennomslag. Tanken er å avlaste sjukepleiarane med oppgåver som fagarbeidarar kan gjere.

Werner Juvik

Vil avlaste sjukepleiarar på sjukehusa: Då kan portørar, reinhaldarar og helsefagarbeidarar få fleire oppgåver

KONSUM: Tusener på hjemmekontor har økt sitt alkoholkonsum. Mest økning er blant godt utdannede og barneforeldre.

KONSUM: Tusener på hjemmekontor har økt sitt alkoholkonsum. Mest økning er blant godt utdannede og barneforeldre.

Eirik Dahl Viggen

«Hanne» så at kollegaen var beruset på Teams: – Det er ufattelig hvor lenge man kan gå slik i en statlig jobb

De ansatte i barnehagene ser og observererer folreldrene, og kan ofte plassere dem i kategorier.

De ansatte i barnehagene ser og observererer folreldrene, og kan ofte plassere dem i kategorier.

Colourbox

Hva slags forelder er du? Se hva de ansatte i barnehagen sier om deg

Medlemmene har sagt sin mening om lønnsoppgjøret.

Medlemmene har sagt sin mening om lønnsoppgjøret.

Colourbox

Uravstemningene klare i kommune og stat: Slik gikk det

SELFIE: – Kan vi få et bilde? Marti har svært mange følgere på sosiale medier og blir ofte stoppet på gata av folk med mobilkameraet klart.

SELFIE: – Kan vi få et bilde? Marti har svært mange følgere på sosiale medier og blir ofte stoppet på gata av folk med mobilkameraet klart.

Skjalg Bøhmer Vold

Mange mener at Marti (19) fortjener hets og juling: – Jeg har aldri brydd meg så mye om kjønn

ØYDELAGT: Svetlana har nyleg kome til Aukra frå krigsherja Mykolajiv i Ukraina: – Eg såg gnistar frå skyting 500 meter frå huset mitt. Svigerfar min bur i eit lite hus der han dyrkar poteter. No har russiske soldatar øydelagt huset og knust alle vindauga med skyting og sprenging.

ØYDELAGT: Svetlana har nyleg kome til Aukra frå krigsherja Mykolajiv i Ukraina: – Eg såg gnistar frå skyting 500 meter frå huset mitt. Svigerfar min bur i eit lite hus der han dyrkar poteter. No har russiske soldatar øydelagt huset og knust alle vindauga med skyting og sprenging.

Omar Sejnæs

Svetlana flykta frå krigen: Reiste frå sprengde vindauge til opne dører på den lille øya

Ansvarlig redaktør:
Eva Ler Nilsen
Redaksjonssjef:
Michael Brøndbo

Nettredaktør:
Knut A. Nygaard
Utviklingsredaktør:
Vidar Eriksen
Utgiver:
Fagforbundet
Kontakt redaksjonen:
tips@ignore-fagbladet.no
Annonser:
Salgsfabrikken
Sosiale medier:
FacebookTwitter
RSS:
RSS-feed
Telefon:
23 06 40 00
Adresse:
Møllergata 10, 0179 Oslo
Fagbladet er medlem av Fagpressen og redigeres etter: RedaktørplakatenVær Varsom-plakatenEtiske husregler Les også: Fagbladets personvernpolicy