ØYSTEIN WINDSTAD

oystein.windstad@fagbladet.no

Før var det slik at private barnehagedrivarar leigde ut barnehagebygga dei dreiv i til seg sjølve. Eller at kjeda eller enkeltbarnehagen eigde bygget sjølv.

Slik er det ikkje lenger. 439 barnehagebygg er no eigd frå utlandet.

Fagbladet har gått igjennom nivået på husleiga til desse bygga. For alle kjedene er andelen av driftsinntekta som går til husleige markant høgare når bygget er eigd frå utlandet. I ei kjede er nivået meir enn tre gongar så høgt.

{f1}

Før barnehagebygga blei seld til utlandet, blei dei i stor grad bygd med hjelp av offentleg støtte. Etter oppkjøpet går no nesten ein milliard kroner i året frå foreldre og skattebetalarar til utanlandske eigarar – hovudsakleg oppkjøpsfond.

Alle kjedene seier leigenivåa deira er heilt normale. Ein økonomiprofessor som har sett på barnehagesektoren, mellom anna på oppdrag frå Solberg-regjeringa, har derimot fleire kritiske innvendingar.

• Sjekk om din barnehage er eigd i utlandet her

MILLIARDÆRAR: Fleire eigarar av norske barnehage-kjeder blei milliardærar etter at dei selde unna over 400 barnehagebygg til utlandet. Dei som selde bygga leier dei no tilbake frå dei utanlandske eigarane.

Hanna Skotheim

{f2}

Espira på topp

Gjennomgangen som Fagbladet har gjort, viser at Espira er den kommersielle barnehagekjeda som brukar høgast andel av driftsinntektene på husleige.

I snitt brukar private barnehagar rundt sju prosent av inntektene sine på leige. Espira leiger 60 barnehagebygg frå utlandet. I snitt brukar dei over 16 prosent av inntektene på leige av dei utanlandsk-eigde barnehagebygga, mot eit snitt på 5,18 prosent for dei åtte barnehagane som driv i norskeigde bygg. Kjersti Oppen, direktør for myndighetskontakt og kommunikasjon i Espira, svarar dette om bakgrunnen:

– Leigenivået blei sett for 15-20 år sidan. Etter det er leigenivået berre justert for konsumprisindeksen. Då leia blei sett, var eigedomane i norsk eige, skriv ho i ein epost til Fagbladet.

Ho meiner i tillegg at eit fall i antal barn kan ha påverka tala.

– Husleiga er basert på fulle barnehagar. I dag er det mange barnehagar som ikkje er fulle, som også påverkar prosentvis husleige, skriv ho.

Gjennomgangen viser vidare at Fus sine barnehagar som er selde til utlandet, betalar 12 prosent i leige. Norlandia sine utanlandsk-eigde barnehagar betalar 11 prosent. Kidsa betalar 12 prosent. Og Ulna, som rett nok berre har nokre få utanlandseigde barnehagebygg blant sine 20 barnehagar, betalar 13,5 prosent.

Alle kjedene, bortsett frå Kidsa, leiger også bygg frå norske eigarar. Alle desse barnehagane har lågare leigenivå enn dei utanlandskeigde.

Alle kjedene avviser at leigenivået skal vere urimeleg høgt. Les meir om kva kjedene svarar lenger ned i saka.

• Fagforeiningsleiar: – Barnehagesal er ein heimeåleine fest som må granskast

– Veldig høgt

Trond Bjørnenak er økonomiprofessor ved NHH. Han var også ein del av Solberg-regjeringa sitt Velferdstjenesteutvalg. Der såg han blant anna på barnehageøkonomi og korleis dei store kjedene dreiv med eigedom.

-VIL SLITE: Trond Bjørnenak er professor i økonomi ved NHH og seier han forventar fleire barnehagar som leier bygg frå utlandet no slit med leiger som ikkje er bærekraftige.

Ingunn Gjærde

Bjørnenak seier leigenivået til Espira sine utanlandseigde barnehagebygg ikkje er berekraftig:

– Ei leie på 15–16 prosent verkar å vere veldig høgt. Leigenivået må forklarast ut frå at ein har ei vurdering av eigedommen som er basert på at her får vi gode leigeinntekter i framtida. På meg verkar det ikkje å vere berekraftig for ein barnehage å betale leie på 15–16 prosent. I dei studiane eg har gjort på kor mykje som går til kva kostnader innan barnehage, er ikkje dette nivået berekraftig, seier professor Bjørnenak.

• Slik blei 37 norske barnehagar verdt ein halv milliard

STOR FORSKJELL: Leigenivået på barnehagar eigd i utlandet stikk seg ut ved at dei har eit vesentleg høgare leienivå enn dei norskeigde. Korfor er det slik? Kjedene har fleire forklaringer. Professor Bjørnenak meiner dei som blei milliardærar ved salget hadde eigeninteresse av å selge bygg med høge leiger.

Gorm Kallestad/NTB

– Eit uheldig insentiv

Den største barnehage-kjeda i landet, Læringsverkstedet, starta i 2019 prosessen med å selje rundt 130 barnehagebygg til utlandet. Eigarane sat igjen med over ein milliard kroner etter at dei selde barnehagebygg til svenske SBB.

Gjennomgangen viser at Læringsverkstedet sine utanlandsk-selde barnehagar, kor kontrollen med eigarselskapet i 2023 vart kjøpt opp frå selskapet SBB av det kanadiske fondet Brookfield, no betalar i snitt 12 prosent av inntektene til leie.

Samtidig har kjeda 48 barnehagebygg som ikkje er seld til utlandet. Desse barnehagane betalar fem prosent av inntektene i leie.

Professor Bjørnenak seier at jo høgare leigenivå før salet, jo meir ville seljarane sitte igjen med:

– Betalar du mykje i husleige, blir verdien av bygga høgare når du sel dei. Verdien av bygget er eigentleg verdien av husleigekontrakten. Her har vi det vi kallar eit uheldig insentiv. Jo dårlegare husleigeavtale du har, jo betre får du betalt for bygget, seier Bjørnenak.

• Læringsverkstedet: – Alle pengane kjem barna til gode

3000: Det finst rundt 3000 private barnehagar i Norge. Ein av dei private er ideelle og mange er kommersielle. Bygga som er seld til utlandet er leigd tilbake av kommersielle kjeder.

Håkon Mosvold Larsen / NTB

Peikar på gamle kontraktar og at det ikkje er fulle hus

Trude Sydtangen, dagleg leiar i Læringsverkstedet, skriv dette i eit epostsvar om leigenivået:

– Då Stortinget ville endre reglane for finansiering av barnehage-eigedomar, gjorde Læringsverkstedet grundige vurderingar av alternative løysingar. Og bestemte i 2019 å gjennomføre eit sal med tilbakeleige for å sikre ei langsiktig og berekraftig finansiering av bygningsmassen vår.

Ho meiner, akkurat som talspersonane for dei andre barnehagekjedene, at leigenivået er på linje med marknaden.

– Riktig husleige blei fastsett med ein omfattande prosess med samanlikning mot bransjestandard, informasjon om kommunal internbelasta husleige og annan tilgjengeleg informasjon.

{f3}

Meiner gamle kontraktar har for låg leige

Kristin Voldsnes er divisjonsdirektør i Norlandia Barnehagene AS som også driv Kidsa-barnehagane. Ho svarar på vegner av både Norlandia og Kidsa. Medan Espira meiner forklaringa på høgt leigenivå ligg i gamle kontraktar, meiner Voldsnes forklaringa på leigenivået for Norlandia og Kidsa er at kontraktane er nye:

– Når barnehageeigedommar skal seljast, fører det til at ein må sette marknadsmessig leigepris. Eldre husleigeavtalar har ofte eit kunstig lågare prisnivå. Men når desse skal seljast, vil kjøpar krevje marknadspris, svarar Voldsnes.

Ho legg også vekt på at ledige plassar gir høgare prosentvis leigenivå.

– Om det er ledige plassar i barnehagen, vil det redusere inntektene, medan utgiftene til leie blir dei same.

Ho skriv vidare at leigenivået til Norlandia er for lågt til at ein eigedomsaktør skal velje å byggje for å finansiere via leie.

Fus og pressekontakt Monica Johansen meiner husleige som prosent av inntekt er ein misvisande måte å måle leigenivå på:

– Veldig mange variablar spelar inn på husleige, og endå fleire variablar spelar inn dersom ein tek leige som andel av driftsinntekter. Om vi tek Oslo som eksempel, sidan du nemner det: Her får alle barnehagane eit storbytillegg og statstilskot for språkutvikling, som aukar driftsinntektene, skriv Johansen.

Les alle spørsmåla og heile svaret til barnehagekjedene i her:

{u1}

Barnehage med lågare leie teken i tilsyn

Fram til 2021 har det vore lite kontroll med drifta til dei store kommersielle kjedene. For to år sidan starta Utdanningsdirektoratet tilsyn med private barnehagar.

Tilsynet har kontrollert tre Læringsverkstedet-barnehagar i samband med salet i 2020. Etter tilsynet har myndigheitene varsla at eigarane av Læringsverkstedet må betale tilbake 37 millionar kroner.

I desse tilsyna var det salsprosessen som blei kontrollert, og ikkje leigenivået. Til no har tilsynet sjekka leigenivået til to barnehagar som ikkje er eigd av kjeder.

Tilsynet har varsla at begge må betale tilbake leie. Den eine barnehagen ligg i Bærum og betalar 8 prosent av driftsinntektene til leie. Det meinte tilsynet var for høgt, og viste blant anna til at snittet for leigenivået i Bærum er på 5,64 prosent. Tilsynet har sett på tre ulike måtar å måle leige på. Den eine er kor stor andel leiga er av driftsinntektene. Den andre er leige per barn. Og den tredje er leige per kvadratmeter målt opp mot kva det kostar å leige næringsbygg.

Blant andre Fagforbundet-leiar Mette Nord meiner det bør kome ei gransking av alle barnehagebygga som har blitt seld til utlandet. Og leigenivået.

Kjedene: – Vi betalar marknadsleie

Kjedene avviser at dei har høgt husleigenivå og peikar blant anna til at dei følger prisane i husleigemarknaden.

Fagbladet har sendt dei same spørsmåla til dei kommersielle kjedene. Nokon har svart direkte på spørsmåla. Andre har svart på ein annan måte. Under kan du lese spørsmåla og svara i sin heilskap.

Espira

Kjersti Oppen er direktør for myndighetskontakt og kommunikasjon i Espira:

– Kva er bakgrunnen for at leigenivået på Espira sine utanlandskeigde barnehagar er på over 16 prosent?

– Det var gründeren av Barnebygg som eigde majoriteten av eigedomane då leigenivået blei fastsett for 15-20 år sidan. Etter dette er leigenivået berre justert for konsumprisindeksen. På tidspunktet kor leigenivåa blei fastsett var eigedomane i norsk eige.

– Kva tenkjer Espira om dette leigenivået?

– Leigenivåa er i hovudsak fastsett for 15-20 år sidan, og vi reknar med at det var marknadsmessige forhold som gjeldt. I tillegg blei nok husleiga sett og basert på fulle barnehagar. I dag er det mange barnehagar som ikkje er fulle, som også påverkar prosentvis husleige.

– Kva er bakgrunnen for at Espira sine barnehagar som ikkje er eigd av utanlandske eigarar har eit leigenivå på 5,18 prosent og dei utanlandskeigde 16,2 prosent?

– De andre leigekontraktane det vises til til gjeld leie av fire barnehageeigedomar. Også her er leigenivåa fastsett lang tid tilbake og det er vanskeleg å gjenskape grunnlaget for leigenivået. Det er dessutan også blant disse stor variasjon i prosentvis husleige som også påverke av kor fulle barnehagane er.

– Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om at Espira sine barnehagar har over det dobbelte?

– Husleigenivået i private og kommunale barnehagar i Oslo kommune er svært varierande. For eksempel kan det vere stor forskjell på eit gamalt bygg, og eit nyare bygg. Blant dei private ser vi at det er mange som ligg omkring Espira sitt nivå og mange som ligg lågare. Espira selde i 2019 barnehagen Nybyen til Oslo kommune. I 2021 ser vi at Oslo kommune (Oslo Bygg) har sett husleiga for denne barnehagen til NOK 2,855,340 (tilsvarande nesten NOK 40 000 per heiltidsplass), tilsvarande ca. 17 prosent.

– Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde Espira-barnehagane og profitt?

– Sjå våre svar under spørsmål 1 og 2 over; leigenivåa blei sett på et tidspunkt kor eigedomane var i norsk eige.

– Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

– Vi har gitt våre kommentarar over.

Fus

Fagbladet sende desse spørsmåla til Fus.

1: Kva er bakgrunnen for at leigenivået på FUS sine utanlandskeigde barnehagar er på over 10 prosent?

2: Kva tenkjer leiinga i FUS om dette leigenivået?

3: Kva er bakgrunnen for forskjellen i leigenivået på dei utanlandsk og norskeigde barnehagane som FUS leier hos?

4: Snittet på leie er Ifølge udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om FUS sine barnehagar har over Oslo-snittet?

5: Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde FUS-barnehagane og profitt?

6: Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

Her er svaret, frå Monica Johnsen, pressekontakt i Fus:

Hei

I rapporten du viser til skriv Udir at «Husleie som andel av driftsinntekter har store svakheiter» og «ved estimering av leigenivå som ville blitt inngått mellom uavhengige partar mener vi man bør bruke andre størrelser enn leiekostnader som andel av driftsinntekter.» 

Utdanningsdirektoratet skriv også at «lokalenes egenskaper som størrelse, standard og beliggenhet vil i større grad ha betydning for hvilken leie som ville blitt fastsatt mellom uavhengige partar» og at leige som andel av driftsinntekt vil variere ut frå kor stort tilskot kvar enkelt kommune fastset. 

Det er med andre ord misvisande å ta utgangspunkt i leige som andel av driftsinntekter for å hevde at dette, som du skriv, «er ein måte å ta ut profitt på». 

Veldig mange variablar spelar inn på husleige, og enda fleire variablar som spelar inn dersom ein tak leige som andel av driftsinntekter. Om vi tek Oslo som eksempel, sidan du nemner det: Her får alle barnehagane eit storbytillegg og statstilskot for språkutvikling, som aukar driftsinntektene (sjå side 36 og 37 i denne ferske rapporten: https://www.regjeringen.no/contentassets/52d541c8fff94f3b84740a0e260c4597/no/pdfs/et-jevnere-utdanningslop.pdf).

Norlandia/Kidsa

Kristin Voldsnes er divisjonsdirektør i Norlandia Barnehagene AS og svarar også på vegner av Kidsa:

– Kva er bakgrunnen for at leigenivået på Norlandia sine utanlandskeigde barnehagar er på over 11 prosent?

– Når barnehageeigedomar blir seld, fører det til at man må sette ein marknadsmessig leigepris. Eldre husleigeavtaler har ofte eit kunstig lågare prisnivå, men når disse seljast vil kjøpar krevje marknadspris. Husleiga betalast dessutan for kapasiteten av barn som kan vere i barnehagen, og dersom det er ledige plassar i barnehagen, vil det redusere inntektene, mens utgiftene til husleige blir verande den same, og dermed vil husleiga sin andel av utgiftene auke – altså at prosenten blir høgare. Husleiger er vidare også påverka av f.eks.: Byggekostnader – kva kostar det å byggje ein barnehage. Utviklinga av inflasjon etter signert leigeavtale. Tilskotsnivået i kommunen kan også sette ei øvre grense ettersom dagens kapitaltilskot ikkje er tilstrekkeleg for å betale kva som er marknadsleie sett opp mot kva kommunar sjølv betaler og kva det kostar å byggje ein barnehage. Det er derfor ikkje mogleg å byggje/leie til kva som er marknadsprisar ut frå byggekostnad. Det er derfor ofte ikkje berekraftig å tilføre ny kapasitet på grunn av manglande finansiering. Kommunar har ein langt høgare byggekostnad og trenger ikkje legge fram denne kostnaden. Etter 2016 har auka reguleringar medført ein sterkt underfinansiert sektor og dermed sannsynleg vis også eit større misforhold mellom privat leige og kommunal kostnad. Timingen og sal og økonomien i sektoren har derfor også stor påverknad for om det er rom for å bevege leiga opp mot kva kommunane sin egen kost vil vere på leige bygg.

– Kva tenkjer Norlandia om dette leigenivået?

– Leigenivået i marknaden er faktisk for lågt til at ein eigedomsaktør skal velje å byggje for å finansiere dette gjennom leige. Med dagens byggekostnader og tilskot, vil ikkje private aktørar framover lenger kunne bidra til auka kapasitet eller utskifting av gamal bygningsmasse. Siste tilgjengelege datapunkt for byggekostnad per barnehageplass var i 2021 NOK 468.671. Med et avkastningskrav på 6 %, svarar til dette ei husleige på NOK 28.120 i 2023. Så kan ein legge til inflasjonsjusteringer på dette. Dette er kostnaden private har dokumentert ved oppføring av nye barnehagar, og så er det vidt kjent at kommunar bygger dyrare, ein Rambøll-rapport viste at kommunal byggekostnad var ca. 28 % høgare enn privat.

– Kva er bakgrunnen for at Norlandia sine barnehagar som ikkje er eigd av utanlandske eigarar har eit leigenivå på 9,75 prosent og dei utanlandskeigde 11,18 prosent?

– Viser til svar over på som 1.

– Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om at alle Norlandia sine barnehagar har over Oslo-snittet?

– Det samsvarar nok med at Norlandia sine barnehagar i stor grad er blitt seld til eksterne motpartar og har derfor måtte vere marknadsjustert (med avgrensing om barnehagens økonomiske berekraft). Andre aktørar som f.eks. held same eigar over lang tid, vil kunne ha opphavleg (kunstig låg) leige. Dette ser ein på f.eks. Oslo kommune som har stor forskjell i leigepris på nyare og eldre bygg. Gjennomsnittskostnaden for Oslo kommune er vesentleg over tala de refererer til i rapport, og ser ein på nyare barnehagar, overstig de også de NOK 28.120 som nemnt over. F.eks. Margarinfabrikken barnehage, som i 2019 hadde ein husleige på 70.800 kr pr. barn.

– Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde Norlandia-barnehagane og profitt?

– Vi betaler husleige til dei som eig bygga og dei pengane tilfall ikkje oss, men leigenivået speglar av det som er marknadspris, som framleis er lågare enn reelle byggekostnader for nye barnehagebygg. Vi ser at leigenivået for nye barnehagar også i kommunane ligg på same eller høgare nivå. Kommunar burde leggje fram deira historiske kostnader for å byggje barnehage kvart år og så kan ein samanlikne denne kostnaden med private. Husleige er eit avkastningskrav i forhold til kostnaden, og dessutan som skildra over. Det er riktig at barnehageøkonomien ser svakare ut når ein får marknadsmessig leie, og dette illustrerer underfinansieringa som er på eigedom kor kommunanes byggekostnad ikkje vises. For ser du på kva det kostar å byggje ein ny barnehage, så ser du at det som i dag er byggekostnaden versus kva som er marknadsmessig leie og kva private barnehagar får i eigedomstilskot (kapitaltilskot), så dekker verken kapitaltilskotet eller det som i dag er marknadsleie dei faktiske byggekostnadene.

 – Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

– Vi ønsker transparens for både private barnehagar og kommunane, og er tent med at fakta blir lagt fram. Vi må få meir innsyn i kva nye kommunale barnehagar faktisk kostar å byggje. Private aktørar skal forhalde seg til de same lover som andre selskap, men står også ovanfor eit økonomisk tilsyn som ikkje er rusta med klare retningslinjer for korleis ein i ettertid skal vurdere inngåtte avtalar. Det går føre seg derfor ein stor grad av tolkingar og barnehagane blir ein liten aktør opp mot tilsynet. Vi ser at tilsynet ikkje har opparbeida seg standardar eller parametre som ein kan nytte for å skape føreseielegheit. Vi ser derfor for oss eit aukande antal rettsprosesser framover for å få gode juridiske vurderingar som skal kunne stå seg i åra framover.



Læringsverkstedet

Her er spørsmåla Fagbladet sende til Læringsverkstedet.

1: Kva er bakgrunnen for at leigenivået på LV sine utanlandskeigde barnehagar er på 12 prosent?

2: I førre epost blei det svart at marknadspris ligg til grunn for leia. Kva meiner de er marknadspris og korleis fastset de den?

3: Kva er bakgrunnen for forskjellen i leigenivået på dei utanlandsk og norskeigde barnehagane som LV leier hos?

4: Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om LV sine barnehagar har over Oslo-snittet?

5: Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde LV-barnehagane og profitt?

6: Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

Her er svaret frå Trude Sydtangen, administrerande direktør i Læringsverkstedet:

«Eit barnehagebygg er ein stor og kapitalkrevjande investering og når ein driv mange barnehagar krev dette tilgang til betydeleg kapital. For barnehageselskap er vurderinga om ein skal eige bygget sjølv eller leie primært eit finansieringsspørsmål. Då Stortinget ville endre reglane for finansiering av barnehageeigedomar, gjorde Læringsverkstedet grundige vurderingar av alternative løysingar, og bestemte i 2019 å gjennomføre eit sal med tilbakeleie for å sikre ein langsiktig og berekraftig finansiering av bygningsmassen vår.

Før vi gjekk i dialog med ulike eigedomsaktørar blei riktig husleige fastsett gjennom ein omfattande prosess med samanlikning mot bransjestandard, informasjon om kommunal internbelasta husleige og annan tilgjengeleg informasjon.

Dei to vanlegaste samanlikningsgrunnlaga er at husleiga normalt er 10-15% av omsetning eller 20 000–25 000 per barn.

Husleiga som blei fastsett for dei aktuelle bygga til Læringsverkstedet svarar til ca. 11,75 % av omsetnaden og kr 21 300 per barn, altså i den nedre delen av bransjepraksis nivåa.

Til samanlikning anslo i 2014 Eiendoms- og byfornyingsetaten i Oslo kommune, i samband med eit sal av 10 barnehagebygg, at marknadsleige for desse låg mellom 10,5 % og 12,5 % av inntekta. Dette gjeldt eldre bygg frå 70 og 80 talet.

Byggekostnadene for barnehagebygg har auka betydeleg i dei siste åra og det er ikkje uvanleg med ein byggekostnad på rundt 500 000 per plass. Med 4 % rente og 25 års nedbetaling vil det gje ein årleg kostnad på 40 000 per plass, noko som er betydeleg høgare enn nivået Læringsverkstedet har på husleige.

For å sikre at barnehagedrifta ikkje blei negativt påverka av nivået på husleige blei denne fastsett i forkant av den konkrete dialogen med aktuelle kjøparar. Husleiga på bygga som blei seld i 2020 svarar til omtrent det som Læringsverkstedet tidlegare hadde som rente- og avskrivingsutgifter på de same bygga».