ØYSTEIN WINDSTAD

oystein.windstad@fagbladet.no

Hege Bae Nyholt har jobba 17 år i barnehage:

– Det første som må skje er at vi må få oversikt over pengebruken, seier Bae Nyholt som har permisjon frå barnehagejobben.

I 2021 blei ho vald inn på Stortinget for Raudt.

• Barnehagar eigd i utlandet med over dobbelt leigenivå

– Kjempeviktig at skattepengane våre går dit dei skal

Onsdag 20. mars stiller ho og Raudt skriftleg spørsmål i Stortinget til kunnskapsminister Kari Nessa Nordtun (Ap), etter at Fagbladet kom med denne gravesaka.

Saka viser at kommersielle barnehagar som leiger bygg av utanlandske eigarar betalar mykje meir i leige enn andre.

Stortingsrepresentant Bae Nyholt etterlyser strengare pengekontroll:

– Det er kjempeviktig at skattepengane våre går dit dei skal. Og ikkje i lomma på utanlandske eigedomsinvestorar eller barnehagebaronar med heimeadresse i Sveits, seier Raudt-politikaren og viser til at to eigarar som blei milliardærar på barnehage-sal flytta til Sveits.

• Blei milliardærar på barnehage, risikerer milliardkrav

STORE PENGAR: Det er blitt selt norske barnehagebygg for over 11 milliardar kroner til utanlandske eigarar.

Hanna Skotheim (illustrasjonsfoto/arkiv)

Vil ha tilsyn med leigeprisane

Dei siste åra er det blitt selt norske barnehagar for over 11 milliardar kroner.

Bae Nyholt er opptatt av at pengane i sektoren går til god bemanning og ein god barnehagekvardag for barn og tilsette.

Her er spørsmålet som Raudt og Bae Nyholt stiller regjeringa og kunnskapsministeren: «Fagbladet har avdekka at leigeprisane på barnehagebygg seld til utlandet i snitt er dobbelt så høge som på bygg eigd av barnehagekjeda sjølv. Allereie i 2022 varsla Viceroy Research Kunnskapsdepartementet om dette i samband med Læringsverkstedet sitt sal til SBB. Etter dette har Udir også sjølv avdekka feilprising i transaksjonane for tre av dei selde barnehagane. På grunnlag av det som no er komme fram, vil statsråden no instruere Udir om å føre tilsyn med leigeprisane på barnehagebygg som er eigd av utanlandske selskap?»

{f1}

• Barnehagekjede: – Alle pengane kjem barna til gode

• Sjekk om din barnehage er eigd i utlandet her

– Ikkje berekraftig

I eit tidlegare intervju med Fagbladet kallar økonomiprofessor Trond Bjørnenak husleiga til utlandet «veldig høg» og «ikkje berekraftig».

Rundt 400 barnehagebygg er blitt seld til utlandet. Professoren trur at leigenivået er skrudd opp til eit for høgt nivå:

– Betalar du mykje i husleige, blir verdien av bygga høgare når du sel dei. Verdien av bygget er eigentleg verdien av husleigekontrakten. Her har vi det vi kallar eit uheldig insentiv. Jo dårlegare husleigeavtale du har, jo betre får du betalt for bygget, sa Bjørnenak i denne saka.

{f2}

• Fagforeiningstopp: – Ein heimeåleine-fest som må granskast

Kjedene avviser

Kjedene har fleire gonger avvist at dei har høg leige og seier pengane kjem barna til gode. Dei peiker blant anna på at dei følger prisane i husleigemarknaden. Les svara frå kjedene her:

{u1}

Kjedene: – Vi betalar marknadsleie

Kjedene avviser at dei har høgt husleigenivå og peikar blant anna til at dei følger prisane i husleigemarknaden.

Fagbladet har sendt dei same spørsmåla til dei kommersielle kjedene. Nokon har svart direkte på spørsmåla. Andre har svart på ein annan måte. Under kan du lese spørsmåla og svara i sin heilskap.

Espira

Kjersti Oppen er direktør for myndighetskontakt og kommunikasjon i Espira:

– Kva er bakgrunnen for at leigenivået på Espira sine utanlandskeigde barnehagar er på over 16 prosent?

– Det var gründeren av Barnebygg som eigde majoriteten av eigedomane då leigenivået blei fastsett for 15-20 år sidan. Etter dette er leigenivået berre justert for konsumprisindeksen. På tidspunktet kor leigenivåa blei fastsett var eigedomane i norsk eige.

– Kva tenkjer Espira om dette leigenivået?

– Leigenivåa er i hovudsak fastsett for 15-20 år sidan, og vi reknar med at det var marknadsmessige forhold som gjeldt. I tillegg blei nok husleiga sett og basert på fulle barnehagar. I dag er det mange barnehagar som ikkje er fulle, som også påverkar prosentvis husleige.

– Kva er bakgrunnen for at Espira sine barnehagar som ikkje er eigd av utanlandske eigarar har eit leigenivå på 5,18 prosent og dei utanlandskeigde 16,2 prosent?

– De andre leigekontraktane det vises til gjeld leie av fire barnehageeigedomar. Også her er leigenivåa fastsett lang tid tilbake og det er vanskeleg å gjenskape grunnlaget for leigenivået. Det er dessutan også blant disse stor variasjon i prosentvis husleige som også påverke av kor fulle barnehagane er.

– Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om at Espira sine barnehagar har over det dobbelte?

– Husleigenivået i private og kommunale barnehagar i Oslo kommune er svært varierande. For eksempel kan det vere stor forskjell på eit gamalt bygg, og eit nyare bygg. Blant dei private ser vi at det er mange som ligg omkring Espira sitt nivå og mange som ligg lågare. Espira selde i 2019 barnehagen Nybyen til Oslo kommune. I 2021 ser vi at Oslo kommune (Oslo Bygg) har sett husleiga for denne barnehagen til NOK 2,855,340 (tilsvarande nesten NOK 40 000 per heiltidsplass), tilsvarande ca. 17 prosent.

 – Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde Espira-barnehagane og profitt?

– Sjå våre svar under spørsmål 1 og 2 over; leigenivåa blei sett på et tidspunkt kor eigedomane var i norsk eige.

– Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

– Vi har gitt våre kommentarar over.

Fus

Fagbladet sende desse spørsmåla til Fus.

1: Kva er bakgrunnen for at leigenivået på FUS sine utanlandskeigde barnehagar er på over 10 prosent?

2: Kva tenkjer leiinga i FUS om dette leigenivået?

3: Kva er bakgrunnen for forskjellen i leigenivået på dei utanlandsk og norskeigde barnehagane som FUS leier hos?

4: Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om FUS sine barnehagar har over Oslo-snittet?

5: Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde FUS-barnehagane og profitt?

6: Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

Her er svaret, frå Monica Johnsen, pressekontakt i Fus:

Hei

I rapporten du viser til skriv Udir at «Husleige som andel av driftsinntekter har store svakheiter» og «ved estimering av leigenivå som ville blitt inngått mellom uavhengige partar meiner vi man bør bruke andre størrelsar enn leigekostnader som andel av driftsinntekter.» 

Utdanningsdirektoratet skriv også at «lokalenes eigenskapar som størrelse, standard og plassering vil i større grad ha betydning for kva for ei leie som ville blitt fastsett mellom uavhengige partar» og at leige som andel av driftsinntekt vil variere ut frå kor stort tilskot kvar enkelt kommune fastset. 

Det er med andre ord misvisande å ta utgangspunkt i leige som andel av driftsinntekter for å hevde at dette, som du skriv, «er ein måte å ta ut profitt på». 

Veldig mange variablar spelar inn på husleige, og enda fleire variablar som spelar inn dersom ein tak leige som andel av driftsinntekter. Om vi tek Oslo som eksempel, sidan du nemner det: Her får alle barnehagane eit storbytillegg og statstilskot for språkutvikling, som aukar driftsinntektene (sjå side 36 og 37 i denne ferske rapporten: https://www.regjeringen.no/contentassets/52d541c8fff94f3b84740a0e260c4597/no/pdfs/et-jevnere-utdanningslop.pdf).

Norlandia/Kidsa

Kristin Voldsnes er divisjonsdirektør i Norlandia Barnehagene AS og svarar også på vegner av Kidsa:

– Kva er bakgrunnen for at leigenivået på Norlandia sine utanlandskeigde barnehagar er på over 11 prosent?

– Når barnehageeigedomar blir seld, fører det til at man må sette ein marknadsmessig leigepris. Eldre husleigeavtaler har ofte eit kunstig lågare prisnivå, men når disse seljast vil kjøpar krevje marknadspris. Husleiga betalast dessutan for kapasiteten av barn som kan vere i barnehagen, og dersom det er ledige plassar i barnehagen, vil det redusere inntektene, mens utgiftene til husleige blir verande den same, og dermed vil husleiga sin andel av utgiftene auke – altså at prosenten blir høgare. Husleiger er vidare også påverka av f.eks.: Byggekostnader – kva kostar det å byggje ein barnehage. Utviklinga av inflasjon etter signert leigeavtale. Tilskotsnivået i kommunen kan også sette ei øvre grense ettersom dagens kapitaltilskot ikkje er tilstrekkeleg for å betale kva som er marknadsleie sett opp mot kva kommunar sjølv betaler og kva det kostar å byggje ein barnehage. Det er derfor ikkje mogleg å byggje/leie til kva som er marknadsprisar ut frå byggekostnad. Det er derfor ofte ikkje berekraftig å tilføre ny kapasitet på grunn av manglande finansiering. Kommunar har ein langt høgare byggekostnad og trenger ikkje legge fram denne kostnaden. Etter 2016 har auka reguleringar medført ein sterkt underfinansiert sektor og dermed sannsynleg vis også eit større misforhold mellom privat leige og kommunal kostnad. Timingen og sal og økonomien i sektoren har derfor også stor påverknad for om det er rom for å bevege leiga opp mot kva kommunane sin egen kost vil vere på leige bygg.

– Kva tenkjer Norlandia om dette leigenivået?

– Leigenivået i marknaden er faktisk for lågt til at ein eigedomsaktør skal velje å byggje for å finansiere dette gjennom leige. Med dagens byggekostnader og tilskot, vil ikkje private aktørar framover lenger kunne bidra til auka kapasitet eller utskifting av gamal bygningsmasse. Siste tilgjengelege datapunkt for byggekostnad per barnehageplass var i 2021 NOK 468.671. Med et avkastningskrav på 6 %, svarar til dette ei husleige på NOK 28.120 i 2023. Så kan ein legge til inflasjonsjusteringer på dette. Dette er kostnaden private har dokumentert ved oppføring av nye barnehagar, og så er det vidt kjent at kommunar bygger dyrare, ein Rambøll-rapport viste at kommunal byggekostnad var ca. 28 % høgare enn privat.

– Kva er bakgrunnen for at Norlandia sine barnehagar som ikkje er eigd av utanlandske eigarar har eit leigenivå på 9,75 prosent og dei utanlandskeigde 11,18 prosent?

– Viser til svar over på som 1.

– Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om at alle Norlandia sine barnehagar har over Oslo-snittet?

– Det samsvarar nok med at Norlandia sine barnehagar i stor grad er blitt seld til eksterne motpartar og har derfor måtte vere marknadsjustert (med avgrensing om barnehagens økonomiske berekraft). Andre aktørar som f.eks. held same eigar over lang tid, vil kunne ha opphavleg (kunstig låg) leige. Dette ser ein på f.eks. Oslo kommune som har stor forskjell i leigepris på nyare og eldre bygg. Gjennomsnittskostnaden for Oslo kommune er vesentleg over tala de refererer til i rapport, og ser ein på nyare barnehagar, overstig de også de NOK 28.120 som nemnt over. F.eks. Margarinfabrikken barnehage, som i 2019 hadde ein husleige på 70.800 kr pr. barn.

– Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde Norlandia-barnehagane og profitt?

– Vi betaler husleige til dei som eig bygga og dei pengane tilfall ikkje oss, men leigenivået speglar av det som er marknadspris, som framleis er lågare enn reelle byggekostnader for nye barnehagebygg. Vi ser at leigenivået for nye barnehagar også i kommunane ligg på same eller høgare nivå. Kommunar burde leggje fram deira historiske kostnader for å byggje barnehage kvart år og så kan ein samanlikne denne kostnaden med private. Husleige er eit avkastningskrav i forhold til kostnaden, og dessutan som skildra over. Det er riktig at barnehageøkonomien ser svakare ut når ein får marknadsmessig leie, og dette illustrerer underfinansieringa som er på eigedom kor kommunanes byggekostnad ikkje vises. For ser du på kva det kostar å byggje ein ny barnehage, så ser du at det som i dag er byggekostnaden versus kva som er marknadsmessig leie og kva private barnehagar får i eigedomstilskot (kapitaltilskot), så dekker verken kapitaltilskotet eller det som i dag er marknadsleie dei faktiske byggekostnadene.

 – Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

– Vi ønsker transparens for både private barnehagar og kommunane, og er tent med at fakta blir lagt fram. Vi må få meir innsyn i kva nye kommunale barnehagar faktisk kostar å byggje. Private aktørar skal forhalde seg til de same lover som andre selskap, men står også ovanfor eit økonomisk tilsyn som ikkje er rusta med klare retningslinjer for korleis ein i ettertid skal vurdere inngåtte avtalar. Det går føre seg derfor ein stor grad av tolkingar og barnehagane blir ein liten aktør opp mot tilsynet. Vi ser at tilsynet ikkje har opparbeida seg standardar eller parameter som ein kan nytte for å skape føreseielegheit. Vi ser derfor for oss eit aukande antal rettsprosesser framover for å få gode juridiske vurderingar som skal kunne stå seg i åra framover.

Læringsverkstedet

Her er spørsmåla Fagbladet sende til Læringsverkstedet.

1: Kva er bakgrunnen for at leigenivået på LV sine utanlandskeigde barnehagar er på 12 prosent?

2: I førre epost blei det svart at marknadspris ligg til grunn for leia. Kva meiner de er marknadspris og korleis fastset de den?

3: Kva er bakgrunnen for forskjellen i leigenivået på dei utanlandsk og norskeigde barnehagane som LV leier hos?

4: Snittet på leie er Ifølge Udir i landets dyraste kommune, Oslo, 7 prosent. Kva tenkjer de om LV sine barnehagar har over Oslo-snittet?

5: Høge leigeutgifter blir av fleire peika på som ein måte å ta ut profitt på. Kva tenkjer de om leigenivået til dei utanlandsk-eigde LV-barnehagane og profitt?

6: Eventuelt, er det noko de vil få fram som ikkje er inkludert i spørsmåla over?

Her er svaret frå Trude Sydtangen, administrerande direktør i Læringsverkstedet:

«Eit barnehagebygg er ein stor og kapitalkrevjande investering og når ein driv mange barnehagar krev dette tilgang til betydeleg kapital. For barnehageselskap er vurderinga om ein skal eige bygget sjølv eller leie primært eit finansieringsspørsmål. Då Stortinget ville endre reglane for finansiering av barnehageeigedomar, gjorde Læringsverkstedet grundige vurderingar av alternative løysingar, og bestemte i 2019 å gjennomføre eit sal med tilbakeleie for å sikre ein langsiktig og berekraftig finansiering av bygningsmassen vår.

Før vi gjekk i dialog med ulike eigedomsaktørar blei riktig husleige fastsett gjennom ein omfattande prosess med samanlikning mot bransjestandard, informasjon om kommunal internbelasta husleige og annan tilgjengeleg informasjon.

Dei to vanlegaste samanlikningsgrunnlaga er at husleiga normalt er 10-15% av omsetning eller 20 000–25 000 per barn.

Husleiga som blei fastsett for dei aktuelle bygga til Læringsverkstedet svarar til ca. 11,75 % av omsetnaden og kr 21 300 per barn, altså i den nedre delen av bransjepraksis nivåa.

Til samanlikning anslo i 2014 Eiendoms- og byfornyingsetaten i Oslo kommune, i samband med eit sal av 10 barnehagebygg, at marknadsleige for desse låg mellom 10,5 % og 12,5 % av inntekta. Dette gjeldt eldre bygg frå 70 og 80 talet.

Byggekostnadene for barnehagebygg har auka betydeleg i dei siste åra og det er ikkje uvanleg med ein byggekostnad på rundt 500 000 per plass. Med 4 % rente og 25 års nedbetaling vil det gje ein årleg kostnad på 40 000 per plass, noko som er betydeleg høgare enn nivået Læringsverkstedet har på husleige.

For å sikre at barnehagedrifta ikkje blei negativt påverka av nivået på husleige blei denne fastsett i forkant av den konkrete dialogen med aktuelle kjøparar. Husleiga på bygga som blei seld i 2020 svarar til omtrent det som Læringsverkstedet tidlegare hadde som rente- og avskrivingsutgifter på de same bygga».