Barnehagesjekken

Barnehagekjede betalte husleie til seg selv: Slik ble leia dobbelt så høy som i andre private barnehager

Eierne fikk 2,7 milliarder kr da de solgte barnehagebygg til oppkjøpsfond

LEIDE AV SEG SELV: Norlandia-gründerne Kristian (grå genser) og Roger Adolfsen tjente flere milliarder kroner på å selge eiendomsselskapet de startet for å leie ut barnehagebygg til sin egen barnehagekjede. Bildet er tatt i forbindelse med et oppslag i magasinet Kapital i 2009.

LEIDE AV SEG SELV: Norlandia-gründerne Kristian (grå genser) og Roger Adolfsen tjente flere milliarder kroner på å selge eiendomsselskapet de startet for å leie ut barnehagebygg til sin egen barnehagekjede. Bildet er tatt i forbindelse med et oppslag i magasinet Kapital i 2009.

Stian Lysberg Solum / NTB

Eierne av Norlandia-konsernet har i flere år leid ut barnehagebygg til seg selv, og betalt dobbelt så høy leie per barn som andre private barnehager. – Påfallende, sier samfunnsøkonom Ola Grytten.

2020121112390020210127090405

oystein.windstad@fagbladet.no

ida.wangberg@fagbladet.no

vidar.eriksen@fagbladet.no

I flere år har eierne Roger og Kristian Adolfsen tjent godt på å drive Norlandia-barnehagene. Samtidig har de tjent vesentlig mer på barnehagebyggene.

I 2019 fikk Adolfsen-brødrene inn 2,7 milliarder kroner. Det skjedde da de solgte byggene og tomtene som Norlandia-barnehagene bruker og leier, til et australsk oppkjøpsfond.

Etter å ha fått omfattende innsyn i økonomien til alle private barnehager kan Fagbladet nå gi en viss oversikt over lønnsomheten til denne spesifikke gruppen barnehagebygg:

Regnskapstallene for 2018, året før Norlandia-barnehagenes bygg ble solgt ut av landet, viser at barnehagekjeden betalte over dobbelt så mye i husleie per barn, som andre private barnehager som leier lokaler (barnehager som eier sine egne lokaler direkte, betaler ikke leie og er derfor ikke del av denne statistikken, red.anm.).

Norlandia-barnehagene selv sier skjevheten skyldes normale markedsmekanismer. Les mer om dette lenger nede i teksten.

Høyere husleie i distriktet enn i hovedstaden

Fagbladet har fått innsyn i detaljerte regnskapstall for landets 3041 private barnehager. Tallene blir for første gang offentliggjort i en søkbar database som vi har laget, et prosjekt gjort i samarbeid med og med støtte fra Senter for undersøkende journalistikk ved Universitetet i Bergen. I vår database Barnehagesjekken kan alle søke i landets barnehager og finne ut hvordan pengene brukes.

Slik ble 37 norske barnehager verdt over en halv milliard kroner

Ved hjelp av databasen har vi funnet et illustrerende eksempel på forskjellen mellom en Norlandia-barnehage og en annen privat barnehage:

I distriktskommunen Øygarden utenfor Bergen ligger Norlandia Kårtveitpollen med 87 barn. I 2018 betalte barnehagen 1,8 millioner i husleie til Adolfsen-brødrenes eiendomsselskap Pioneer Public Properties. Bygget er 14 år gammelt.

I Oslo, der leie- og tomtepriser er langt høyere enn i Øygarden, ligger en annen privat barnehage, Grønland barnehage med 90 barn. De leier av Omsorgsbygg, eiendomsselskapet til Oslo kommune. Husleia er ikke subsidiert av kommunen.

I 2019 ble bygget til Grønland barnehage totalrenovert og pusset opp til ny standard. Fagbladet får opplyst at den nye leien ble økt til 1,1 millioner kroner i året, etter oppgraderingen.

{f1}

Utleier dekker ikke vedlikehold

Norlandia-barnehagene har i tillegg tegnet langsiktige såkalte «triple-net»-leiekontrakter.

Ifølge Pioneer Property Groups egen årsmelding innebærer det at driftsselskapet, altså leietakeren, «har hovedansvar for årlig vedlikehold, forsikringer og andre direkte relaterte eiendomskostnader, inkludert skatt» (vår oversettelse fra engelsk).

Det betyr altså at det meste av risiko og kostnader ved eiendommene ligger på barnehagene, ikke eiendomsselskapet. Denne typen kontrakter gjenspeiles som regel i lavere husleie, men det ser det ikke ut til at det gjør for Norlandia-barnehagene.

Dobbelt så høy leie som andre private

Norlandias barnehager bruker over dobbelt så mye penger på husleie per barn som andre private barnehager. Fagbladets gjennomgang basert på tall fra 2018 viser at Norlandia-barnehagene brukte i snitt 18.484 kroner per barn på husleie. Andre private barnehager som betalte husleie, betalte i snitt 8286 kroner per barn.

Leien fra Norlandia-barnehagene gikk til Pioneer Public Properties. Det er dette eiendomsselskapet som ble solgt til et australsk oppkjøpsfond og som Adolfsen-brødrene – som altså også er hovedeiere i barnehagekjeden Norlandia – fikk nesten tre milliarder kroner for i 2019.

Reagerer på høye barnehage-overskudd: – Rovdrift på barna og de ansatte

Ledelsen i Norlandia-barnehagene sier til Fagbladet at det av naturlige grunner er stor variasjon i husleiepriser. Blant annet er dette knyttet til eiendommenes byggeår og hvor i landet de ligger, ifølge Norlandia-divissjonsdirektør Kristin Voldsnes. Voldsnes avviser også at husleieprisene deres har noe med skjult fortjeneste å gjøre. Se intervjuet med Norlandia lenger ned i saken.

Her kan du gjøre dine egne søk i økonomien til flere enn 4.000 norske barnehager:

Professor: – Påfallende høy leie

Ola Grytten er professor i samfunnsøkonomi ved Norges Handelshøyskole (NHH). Han sier til Fagbladet at det kan se ut som Norlandia-konsernet har drevet med kryssubsidiering. Barnehager har ikke lov å ha store overskudd. I stedet sier Grytten at det ser ut som kjeden har omgått regelverket og hentet ut penger på å leie ut dyrt til seg selv.

– Jeg syns det er rart at det skal være så vanvittig dyrt. Det må være at barnehagene har et veldig mye høyere nivå enn alle andre. Kanskje nyere bygg. Eller at det er færre barn per kvadratmeter. Det må være sånne ting som kan forklare det. Likevel snakker vi over dobbelt så høy kostnad per barn. For meg er dette rart og nesten uforståelig.

– Norlandia har generelt sett større barnehager. I snitt har de private barnehagene 50 barn i hvert bygg. Norlandia har 80.

– Da skal det være motsatt. Da skal det være stordriftsfordeler og billigere leie. Derfor er ikke dette lett å skjønne. Jeg vil understreke at jeg ikke trekker noen konklusjoner om at noe ulovlig har skjedd. Men det er påfallende høye leiepriser.

Bygd på offentlige tilskudd

Norlandia-konsernet har bygget barnehagene med statlige subsidierte lån fra Husbanken. Norlandia og de andre store barnehagekjedene har fått lånene til en rente på 1,6 prosent og en nedbetalingstid på 30 år.

Bygger man en ny barnehage, får man også moms-kompensasjon. Det vil si at man får refundert 25 prosent av byggekostnadene fra staten. Dette beløpet skal brukes på å betale ned husbank-lånet.

For å dekke kostnader til å drive barnehagen får private barnehager et årlig driftstilskudd fra kommunen som tilsvarer det de kommunale barnehagene i snitt bruker på drift. I tillegg mottar de årlig et kapitaltilskudd, som skal dekke renteutgifter til lån tatt opp for å bygge barnehagene samt avskrivninger, det vil si verditapet på byggene.

I 2018 var kapitaltilskuddet på mellom 8000 og 18.100 kroner per barn, avhengig av barnehagebyggets alder. Tidligere ble det også gitt investeringstilskudd for å bygge barnehager.

I sommer avdekket Klassekampen at flere av barnehagene som Adolfsen-brødrene nå har solgt til Whitehelm Capital er bygd på tomter de i sin tid fikk billig eller gratis av ulike kommuner.

Millioner fra barnehagene

Det er ikke bare utleie og salg av eiendom som har gitt eierne milliarder. Selve driften av Norlandia-barnehagene har også vært innbringende.

Tallene som Fagbladet har fått innsyn i, viser at kjedens barnehager hadde et samlet overskudd på 290 millioner kroner i perioden 2010–2019.

Ansatte i Norlandia får bedre pensjon: Barnehagestreik avblåst på målstreken

Barnehagene er eid og drevet av selskapet Norlandia Barnehagene AS. Dette selskapet er igjen eid av Norlandia Preschools. Norlandia Preschools er eid av flere andre selskaper, som til slutt er eid av Kristian og Roger Adolfsen.

Fra 2010 til 2019 gikk Norlandia Preschools med et samlet overskudd på 260 millioner kroner. Det ble tatt et utbytte på 70 millioner.

Roger og Kristian Adolfsen har ifølge magasinet Kapital en formue hver på 3,5 milliarder kroner. Det kvalifiserer til en delt 82. plass på Kapitals liste over Norges rikeste.

{f2}

Norlandia: – Stor variasjon i leie

Fagbladet sendte spørsmål til divisjonsdirektør Kristin Voldsnes, som svarer på vegne av Norlandia.

– Hva er bakgrunnen for forskjellen mellom det Norlandia betaler i leie, og andre private?

– Vi kjenner ikke nærmere til de tallene som refereres som sammenligningsgrunnlag. Generelt kan vi si at dette bekrefter at det er store forskjeller i husleie også mellom private aktører, og dette samsvarer med det vi ser innad i kommunene. Bakgrunnen er nok avhengig av byggeår og når husleiekontraktene er inngått. Husleier settes som et resultat av kostnadene for å oppføre bygget med et påslag for et avkastningselement for eier av byggene. Kostnadene ved oppføring har siden år 2000 blitt mer enn tredoblet og gir et direkte utslag på husleiene som settes, svarer direktør Voldsnes på e-post.

Fagbladet kom fram til leienivået ved å dele Norlandia og de andre private barnehagers utgifter til regnskapsposten «Leie lokaler» på antall barn. I 2018 hadde Norlandia 54 barnehager med til sammen 4290 barn og samlede leieutgifter på 82 millioner kroner. Det blir 18.484 kr i leie per barn.

– Hva er grunnen til at Norlandia sine barnehager har dobbelt så høye utgifter til leie som andre private, når kontraktene er «triple net»?

– Triple net-avtale gjøres tidvis fordi vi har mye kompetanse selv på vedlikehold og utvikling av eiendommene, og vil, alt annet likt, gi en noe høyere verdi på eiendommen. Evt. gevinster på eiendomssalg er da noe som ligger igjen i vår virksomhet til videre investering og utvikling. Vi har eksempelvis renovert, fornyet og bygget barnehager de siste årene for mer enn 150 millioner, slik at å selge eksisterende eiendommer har vært bevisst. Vi er nå i gang med et nytt større oppgraderingsprogram for eiendommene, slik at i likhet med mange andre og det offentlige selv, er det å ikke nødvendigvis eie eiendommer langsiktig en kilde til kapital som kan skape og utvikle virksomheten videre. Slik finansieringsordningen er i dag, er vi nærmest nødt for å selge eiendommene for å kunne gjennomføre større oppgraderinger og utvikle. Det har for oss vært et viktig og riktig grep.

– Burde ikke triple-net-kontrakter bli avspeilet i lavere husleie?

– Leien settes markedsmessig. Det er et totalregnestykke av mange elementer som henger sammen, og et generelt poeng er at dersom vi selv av ulike årsaker har effektive og gode forutsetninger for å gjøre vedlikehold selv, vil vi kunne oppnå en bedre pris ved å selge til en kjøper som er spesialisert på å bare eie. Da er risiko lavere for kjøper, som igjen må akseptere lavere avkastning, skriver direktør Voldsnes.

– Mistenkeliggjøring av private

– I debatten om kommersiell velferd har både høy husleie og administrasjonskostnader blitt beskrevet som metoder for å hente ut høyere fortjeneste. Og som en måte å omgå begrensningene i barnehagelova på. Hva sier dere til dette?

– Det er en helt unødvendig mistenkeliggjøring. Private barnehager kontrolleres og føres tilsyn med i langt større grad enn offentlige tilsvarende virksomheter og mange andre virksomhetsområder for øvrig, svarer Voldsnes.

En gjennomgang fra regjeringen viser at det i perioden 2013 til 2016 ble ført økonomisk tilsyn med én prosent av de private barnehagene.

Voldsnes mener eierne blir mistenkeliggjort i husleie-debatten:

– Jeg tror dette henger sammen med et ordskifte som ikke er særlig konstruktivt, og som i Norge har gått for langt i å mistenkeliggjøre helt alminnelig virksomhet. Det viktigste er at barn har et godt tilbud, og at de ansatte tas godt vare på. Og så må vi også tillate at virksomheter underveis gjør grep som å realisere eiendomsverdier for å investere og utvikle videre. Det har barnehagesektoren nytt godt av gjennom de mange satsinger og utvikling som blant annet konsernene har stått for, og det trenger Norge for å fornye og innovere tjenester, skape nye og spennende arbeidsplasser og karriereløp. Dette er perspektiver som vi nok aldri vil bli helt enige om med mange debattanter, men det er noe vi står inne for og er stolte av, skriver Norlandia-direktøren.

Norlandia og leie

• Norlandia drev 54 barnehager i Norge i 2018

• Kjeden er kontrollert av Roger og Kristian Adolfsen

• Adolfsen-brødrene eide også selskapet barnehagene leide av, Pioneer Public Properties

• Norlandia-kjeden brukte i snitt 18.484 kr per barn i året på leie

• De andre private barnehagene brukte i snitt 8.286 kr per barn på leie

• Adolfsen-brødrene solgte Pioneer Property Group for 2,7 milliarder kroner i 2019

• Da selskapet ble solgt eide det til sammen 170 barnehagebygg i Norden, 89 i Norge.

• Fra 2015 til 2019 ble det tatt et samlet utbytte på 224 millioner kroner fra eiendomsselskapet

• I det samme tidsrommet gikk det med et samlet overskudd på 1,44 milliarder kr

• I 2018 før selskapet ble solgt, hadde de sparepenger og en egenkapital på 1,5 milliarder kr

Inntekter fra Norlandia-barnehagene

• Norlandia Barnehagene AS har hatt et overskudd på 300 millioner kroner fra 2010 til 2019

• Norlandia Preschools AS gikk med 260 millioner kroner i pluss fra 2010 til 2019

• I den samme perioden ble de tatt et samlet utbytte på 78 millioner kroner fra selskapene

• Norlandia-barnehagene eies av Norlandia Health & Care Group AS kontrollert av Adolfsen-brødrene

• I 2015 og 2016 tok Adolfsen-brødrene ut 102 millioner kroner i utbytte fra Norlandia Care Group

• I 2018 brukte Norlandiabarnehagene i snitt 10 prosent på husleie

• I 2018 brukte de andre private barnehagene som betalte leie 5 prosent på husleie

Ansvarlig redaktør:
Eva Ler Nilsen
Redaksjonssjef:
Michael Brøndbo

Nettredaktør:
Knut A. Nygaard
Utviklingsredaktør:
Vidar Eriksen
Utgiver:
Fagforbundet
Kontakt redaksjonen:
tips@ignore-fagbladet.no
Annonser:
Salgsfabrikken
Sosiale medier:
FacebookTwitter
RSS:
RSS-feed
Telefon:
23 06 40 00
Adresse:
Møllergata 10, 0179 Oslo
Fagbladet er medlem av Fagpressen og redigeres etter: RedaktørplakatenVær Varsom-plakatenEtiske husregler Les også: Fagbladets personvernpolicy